Das aktuelle Deutschland-Ranking in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Consult) zeigt deutliche Unterschiede bei der Belastung durch die Grundsteuer B in den 100 größten Städten Deutschlands. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus lässt sich ein Jahresbetrag von rund 499 Euro ermitteln – gegenüber der letzten Untersuchung ein Anstieg um etwa 4,5 Prozent. Spitzenreiter unter den günstigen Städten ist Regensburg mit etwa 335 Euro pro Jahr. Am oberen Ende liegt Witten mit rund 771 Euro.

Diese Zahlen verdeutlichen: Der Standort einer Immobilie beeinflusst die Steuerbelastung signifikant. Eigentümer und Kaufinteressenten sollten die Grundsteuer bei der Bewertung einer Immobilie keinesfalls vernachlässigen.

Regionale Auffälligkeiten und Unterschiede nach Bundesländern

Ein Blick auf die Bundesländer zeigt weitere Auffälligkeiten. So liegt der Durchschnittswert in Bayern bei rund 419 Euro pro Jahr und damit unter dem bundesweiten Mittel. In Nordrhein-Westfalen fällt die Belastung mit etwa 556 Euro vergleichsweise hoch aus. Besonders stark erhöht hat sich der Betrag in Rheinland-Pfalz – dort stieg er um rund 72 Euro gegenüber der Vorperiode, wodurch das Bundesland seinen Spitzenplatz verlor.

Für Eigentümer in der Region ist dieses Wissen wichtig: Selbst wenn der Hebesatz in einer Kommune auf den ersten Blick moderat erscheint, kann die tatsächliche Belastung im Vergleich dennoch deutlich höher oder niedriger liegen.

Wie wird die Grundsteuer B berechnet?

Die Studie erläutert, dass die Berechnung auf drei Elementen basiert: dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune. Der Einheitswert liegt oft weit unter den aktuellen Marktwerten und stammt in vielen Fällen noch aus früheren Bewertungsstichtagen (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935).

Die Formel lautet:
 Jahresgrundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus wurde in der Studie ein Einheitswert von rund 32.586 Euro angesetzt. Damit ergab sich am Beispiel Berlin bei einem Hebesatz von 810 Prozent eine Jahresgrundsteuer von etwa 686 Euro.

Eigentümer sollten sich bewusst machen: Eine Veränderung eines dieser Faktoren (z. B. Hebesatz) wirkt sich direkt auf die Steuerlast aus.

Ausblick: Reform ab 2025 und mögliche Auswirkungen

Mit dem Jahr 2025 beginnt für die Grundsteuer ein neuer Abschnitt. Das aktuelle System der Einheitswerte gilt als verfassungswidrig, da die Wertermittlung nicht mehr den tatsächlichen Marktwerten entspricht. In vielen Ländern wird entweder das Bundesmodell oder ein landesspezifisches Verfahren eingeführt.

Beispiele: In Brandenburg und Nordrhein-Westfalen soll das Bundesmodell gelten. In Bayern kommt ein wertunabhängiges Flächenmodell zum Einsatz. Der Hebesatz bleibt weiterhin kommunale Entscheidung – damit steigt die Bedeutung der Hebesatzpolitik für die Belastung der Eigentümer.

Bedeutung für Ihre Immobilienentscheidung

Für Eigentümer gilt: Jetzt lohnt sich ein Antrag auf Einsicht in den genauen Hebesatz und die Bewertungsgrundlage Ihrer Kommune. Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie sollte die zu erwartende Grundsteuerbelastung als Kostenfaktor in die Kalkulation einfließen.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Neben Preis, Lage, Zustand und Rendite sollte die künftige Grundsteuer nicht übersehen werden. In einer Stadt mit hohem Hebesatz kann eine an sich attraktive Immobilie durch höhere laufende Kosten weniger interessant sein.

Praxisempfehlungen für Eigentümer in der Region

• Prüfen Sie den aktuellen Hebesatz Ihrer Kommune und vergleichen Sie ihn mit anderen Städten in Ihrer Region.
• Schätzen Sie ab, wie sich die Reform auf Ihre Immobilie auswirken könnte – insbesondere, wenn Sie in einer wachsenden Stadt oder Metropolregion wohnen.
• Nutzen Sie die laufenden Nebenkostenabrechnungen: In vielen Fällen wird die Grundsteuer über die Betriebskosten weitergegeben. Eine erhöhte Steuer kann damit auch für Mieter relevant werden.
• Planen Sie langfristig: Wenn Sie eine Immobilie als Anlage halten oder erwerben wollen, integrieren Sie die Grundsteuer in Ihre Rendite- und Betriebskostenberechnung.

Fazit

Die Unterschiede bei der Grundsteuer B sind erheblich und hängen maßgeblich vom Standort ab. Die bevorstehende Reform ab 2025 bringt Veränderungen bei der Bemessung und damit möglicherweise auch bei der Belastung. Eigentümer und Kaufinteressenten sollten die Grundsteuer künftig systematisch in ihre Entscheidungsprozesse einbeziehen. Eine bewusste Auseinandersetzung mit Hebesatz, Bewertungsgrundlage und kommunaler Steuerpolitik schafft Planungssicherheit und ermöglicht Entscheidungen mit Weitblick.

Quelle: Haus & Grund Deutschland – Grundsteuerranking 2024

Interview

Journalist: Die neue Analyse zeigt deutliche Unterschiede bei der Grundsteuer B. Wie erleben Sie das Thema in der Praxis?
Makler: Viele Eigentümer unterschätzen die Grundsteuer nach wie vor. Sobald sie die regionalen Unterschiede sehen, merken sie, wie stark der Standort die laufenden Kosten beeinflusst. Besonders Käufer reagieren sensibel, wenn sie Immobilien zwischen verschiedenen Städten vergleichen.

Journalist: Wo entstehen Ihrer Erfahrung nach die größten Überraschungen für Eigentümer?
Makler: Ganz klar beim Hebesatz. Viele kennen den Begriff, aber nicht die tatsächliche Höhe in ihrer Kommune. Ein moderater Preis für eine Immobilie wirkt auf den ersten Blick attraktiv – bis man sieht, dass die Grundsteuer deutlich höher liegt als in der Nachbarstadt. Das verzerrt manchmal die Einschätzung.

Journalist: Inwiefern spielt die bevorstehende Reform ab 2025 eine Rolle?
Makler: Eine sehr große. Jeder weiß, dass sich das System der Einheitswerte ändert, aber kaum jemand versteht die konkreten Folgen für die eigene Liegenschaft. Das sorgt für Unsicherheit. Besonders in Bundesländern mit eigenen Modellen, wie Bayern, fragen Eigentümer stärker nach, was das langfristig bedeutet.

Journalist: Spüren Sie schon Auswirkungen auf Kaufentscheidungen?
Makler: Ja. Kaufinteressenten schauen heute genauer hin. Neben Preis und Lage wird die Grundsteuer als fixer Kostenblock viel bewusster bewertet. Eine Immobilie in einer Stadt mit hohem Hebesatz verliert an Attraktivität, weil die laufenden Kosten über Jahre deutlich höher liegen können.

Journalist: Welche Empfehlung geben Sie Eigentümern, die über einen Verkauf nachdenken?
Makler: Klarheit schaffen. Käufer wollen wissen, mit welchen Kosten sie rechnen müssen. Wenn Eigentümer ihre Unterlagen vollständig haben – inklusive Hebesatz, Berechnungsgrundlage und Nebenkosten –, macht das den Verkaufsprozess deutlich einfacher. Transparenz stärkt das Vertrauen.

Journalist: Was raten Sie Kaufinteressenten?
Makler: Beim Vergleich von Immobilien sollte die Grundsteuer genauso berücksichtigt werden wie Energieverbrauch oder Instandhaltung. Und ich empfehle, frühzeitig zu prüfen, wie die Reform in der jeweiligen Stadt umgesetzt wird. Das schafft Sicherheit für die langfristige Planung.Journalist: Ihr Fazit?
Makler: Die Grundsteuer ist kein Nebenthema mehr, sondern ein relevanter Faktor bei jeder Immobilienentscheidung. Wer informiert ist, trifft bessere und nachhaltigere Entscheidungen – egal ob beim Kauf, Verkauf oder der Bewertung des eigenen Bestands